เงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย

เงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย | คู่มือคลังสินค้า โรงงาน และโลจิสติกส์

การทำความเข้าใจเงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทยเป็นสิ่งสำคัญสำหรับธุรกิจที่วางแผนจะเข้ามาลงทุนหรือขยายกิจการในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในทำเลยุทธศาสตร์ เช่น กรุงเทพมหานคร ชลบุรี ระยอง และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

เงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย

1. ระยะเวลาการเช่า

การเช่าโรงงาน คลังสินค้า และทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์ในประเทศไทยโดยทั่วไปจะมีระยะเวลาอยู่ระหว่าง 3–10 ปี
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ โรงงานแบบ Build-to-Suit หรือศูนย์โลจิสติกส์ มักมีการเจรจาเช่าระยะยาว 10–30 ปี โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมหรือพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI

2. อัตราค่าเช่า

ค่าเช่ามักคำนวณเป็น ราคาต่อตารางเมตร โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ ได้แก่

• ทำเลที่ตั้ง (กรุงเทพฯ สมุทรปราการ ชลบุรี ระยอง EEC)
• สเปกทรัพย์สินและมาตรฐานอาคาร
• การเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานและระบบโลจิสติกส์
• ระยะเวลาการเช่าและโครงสร้างสัญญา

3. เงินประกันการเช่า

เงินประกันการเช่าโดยมาตรฐานอยู่ที่ประมาณ 3–6 เดือนของค่าเช่า

4. ค่าเช่าล่วงหน้า

ผู้เช่ามักต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ณ วันที่ลงนามในสัญญาเช่า

5. เงื่อนไขปรับขึ้นค่าเช่า

การปรับค่าเช่าประจำปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3%–5% ต่อปี ซึ่งสามารถเจรจาต่อรองได้ ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดและระยะเวลาการเช่า

6. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบำรุงรักษา

โดยทั่วไปผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้

• ค่าบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง (CAM)
• ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต)
• ค่าประกันทรัพย์สิน
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคาร

ทางเลือกการเช่าระยะยาวสำหรับนักลงทุนต่างชาติในประเทศไทย

บริษัทต่างชาติสามารถเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทยได้สูงสุด 30 ปี พร้อมเงื่อนไขต่ออายุหรือขยายสัญญา ตามที่ระบุไว้ในสัญญา

ข้อควรพิจารณาที่สำคัญ

• สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย
• นิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI อาจมีสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เช่น
• ระยะเวลาเช่าที่ยาวขึ้น
• สิทธิประโยชน์ด้านการลงทุน
• สิทธิพิเศษสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

อ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

ทำเลอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์สำคัญในประเทศไทย

ประเทศไทยมีเขตอุตสาหกรรมที่มีความต้องการสูงหลายแห่ง ได้แก่

• กรุงเทพมหานครและปริมณฑล
• สมุทรปราการ
• ชลบุรี (อมตะซิตี้ แหลมฉบัง)
• ระยอง (มาบตาพุด เหมราช)
• เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

ทำเลเหล่านี้มีโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง การเข้าถึงท่าเรือ และระบบซัพพลายเชนที่เชื่อมโยงกันอย่างมีประสิทธิภาพ เหมาะสำหรับการผลิตและธุรกิจโลจิสติกส์

อ้างอิง: สำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

กรอบกฎหมายสำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมอยู่ภายใต้การกำกับของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–571
สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าและให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

อ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, กรมที่ดิน

หมายเหตุ: เงื่อนไขข้างต้นเป็นแนวปฏิบัติทั่วไปในตลาด (market practice) และอาจแตกต่างกันตามทำเล โครงการ และเงื่อนไขสัญญา

ที่ CCO 859 Property Solution เราให้บริการให้คำปรึกษาอย่างมืออาชีพและเป็นตัวแทนผู้เช่า สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า โรงงาน และโลจิสติกส์ในประเทศไทย ทีมงานของเราพร้อมสนับสนุนทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติในการเจรจาเงื่อนไขการเช่าที่เหมาะสม สอดคล้องกับเป้าหมายการดำเนินธุรกิจและการขยายกิจการในระยะยาว

ติดต่อ CCO 859 Property Solution เพื่อรับคำปรึกษาเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่าอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในประเทศไทย และให้เราช่วยคุณค้นหาและเจรจาเช่าคลังสินค้า โรงงาน หรือทรัพย์สินด้านโลจิสติกส์ที่เหมาะสมที่สุด เพื่อสนับสนุนการขยายธุรกิจของคุณในระยะยาว
— กมลพร ปรัชญาธนกุล, Managing Partner, CCO 859 Property Solution Co., Ltd.